Caso Comprando Edificio

CASO: Comprando un edificio.

Estamos en el año 2013 y Banco Hipotecario hará una subasta de activos entre los que se encuentra un edificio de oficinas en Santa Úrsula. Nosotros somos una compañía inmobiliaria y nos interesa comprar el edificio, remodelarlo y rentarlo. Queremos entrar a la subasta y ofrecer un precio de compra atractivo.

- El edificio se construyó en 2005 y cuenta con 300,000 metros cuadrados de área rentable. Se va a rentar a partir del año 2014.

- Hay un costo de construcción y remodelación de $3 millones de dólares que se erogará en el año 2014.

- Tomará dos años rentar la totalidad del edificio. Las tasas de desocupación en los primeros años son las siguientes:

Año Tasa de ocupación

1 30%

2 20%

Después del año 2 10%

- Los contratos de renta son a diez años

- Se estima que el precio de las rentas sea de $20 por metro cuadrado

- Se espera que las rentas tengan un crecimiento del 5% en los siguientes cinco años y 3% los años subsecuentes.

- Los gastos operativos variables se estiman en $ 3 dólares por metro cuadrado y el crecimiento esperado es igual al crecimiento en las rentas. Los gastos operativos fijos en el 2013 son de $300,000 y se espera que se incrementen 3% a perpetuidad.

- Se considera una tasa de IR del 30%.

- Se contrata un financiamiento en el 2014 que se pagará hasta el 2016. La tasa de interés es del 8%.

- La estructura de financiamiento